افزایش کم سابقه فاصله قیمت زمین با مسکن در پایتخت - مجله میهن 128

جهت دریافت خدمات قیمت آلاچیق با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

به گزارش خبرنگارانآخرین اطلاعات مربوط به بازار ملک نشان می دهد بهای فروش هر مترمربع ملک کلنگی در تهران 42/ 1 برابر قیمت آپارتمان شده است که یک نسبت بی سابقه محسوب می گردد. این فاصله طی دو دهه گذشته به دلیل سبقت تقاضای ساخت وساز از عرضه ملک قابل تخریب، فرایند صعودی داشته است. نیمه اول امسال شدت تورم قیمت زمین، گروهی از سازنده ها را متوقف کرد. مطابق الگوی تغییر فاصله قیمت زمین و مسکن در دوره های پساجهش انتظار می رود نسبت فعلی وارد راستا کاهشی گردد.

سطح قیمت یک متغیر داخلی در بازار مسکن در حال حاضر به حدی رسیده که تاثیر آن هم روی قیمت مسکن و هم روی رفتار عرضه کنندگان مسکن نوساز اثر محسوسی داشته است. این متغیر قیمت زمین است که اکنون هم پای متغیرهای بیرونی بازار مسکن همچون نرخ تورم عمومی، نوسان های ارزی و انتظارات تورمی، زمینه ساز رشد قیمت مسکن شده است. به گزارش دنیای اقتصاد، در بازار کنونی قیمت زمین به عنوان یک پارامتر بالابرنده قیمت مسکن نقش زیادی در نوسان قیمتی مسکن ایفا می نماید. در طول ادوار گذشته نیز این پارامتر همیشه اثر بالابرندگی قیمت مسکن را ایفا نموده، به این معنا که در زمان هایی که قیمت زمین کاهش یافته، اثر کاهشی محسوسی روی قیمت مسکن نداشته، اما در زمان افزایش قیمت زمین، بازار مسکن نیز بلافاصله اثر گرفته و سطح قیمت مسکن در معاملات رشد نموده است.

بر اساس آخرین گزارش رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در تهران در تابستان امسال نزدیک 19 میلیون تومان بوده و برآورد می گردد این رقم در پاییز به حول و حوش 20 میلیون تومان رسیده باشد. به این ترتیب با توجه به اینکه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تابستان حدود 13 میلیون تومان بوده است، نسبت قیمت زمین به مسکن در این فصل به طور میانگین 42/ 1 بوده است. آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد این نسبت از سال 70 که اطلاعات آماری مربوط به میانگین قیمت زمین و مسکن در دسترس است تا کنون، یعنی در طول 28 سال اخیر بی سابقه بوده است. البته پیش از این نسبت قیمت زمین به مسکن به صورت رسمی در هیچ یک از گزارش های آماری بخش مسکن منعکس نشده بود و دنیای اقتصاد برای نخستین بار این نسبت را محاسبه و با ادوار گذشته مقایسه نموده که حاوی اطلاعات مهمی از فرایند تغییرات قیمت زمین و اثر آن بر بازار مسکن است.

تا پیش از نیمه امسال، فاصله قیمت زمین به قیمت مسکن همیشه زیر 4/ 1 واحد بوده، طوری که میانگین این نسبت در تمام طول 28 سال گذشته 02/ 1 بوده است. نگاهی به داده های آماری حاکی است نسبت قیمت زمین به مسکن در زمان های جهش در بازار معاملات مسکن به حداکثر می رسیده و پس از آن در بازار رکودی و در زمان تخلیه حباب قیمتی، این نسبت به حداقل می رسیده است. البته نسبت قیمت زمین به مسکن طی سه دهه اخیر مرتبا یک راستا افزایشی را طی نموده است، چراکه میزان موجودی زمین در طول دهه های اخیر رو به کاهش بوده، در حالی که حداقل تقاضای ساخت و ساز در بازار همیشه در یک نسبت تعیین وجود داشته است.آنالیز دنیای اقتصاد نشان می دهد بیشترین نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در دهه 70 معادل 9/ 0 بوده که در سال 74 همزمان با اوج رونق بازار معاملات اتفاق افتاده است و پس از آن این نسبت در رکود سال 76 به 8/ 0 کاهش یافته است. در دهه 80 نیز در دوره اول رونق یعنی سال 82 نسبت قیمت زمین به مسکن 98/ 0 بوده که در رکود سال های 84 و 85 این نسبت به 96/ 0 افت می نماید. در عین حال در سال 86 یک دوره جهش قیمت دوباره در بازار مسکن رخ داد که نسبت مذکور را به 2/ 1 رساند و در عین حال در رکود سال 88 این نسبت به 82/ 0 کاهش یافت.

در دهه 90 اولین اوج گیری نسبت قیمت زمین به مسکن سال 92 همزمان با رونق معاملات رخ داد که این نسبت به 34/ 1 افزایش یافت اما در زمان تخلیه حباب نسبت مذکور در پی رکود معاملات، در سال 95 این نسبت به پایین ترین حد خود در این دهه یعنی حدود یک واحد رسید. در حال حاضر نیز که قیمت مسکن در تابستان به اوج خود رسید و از مرز 13 میلیون تومان به ازای هر مترمربع فراتر رفت، نسبت مذکور به نرخ بی سابقه 42/ 1 افزایش یافته است.بنابراین این ارقام نشان می دهد فرایند این نسبت همیشه افزایشی بوده که نشات گرفته از کاهش میزان عرضه زمین و کلنگی در بازار مسکن در یک فرایند مستمر اما تدریجی، تحت تاثیر کاهش ذخیره زمین در پایتخت است.

افزایش بی سابقه نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن را بسازبفروش ها و واسطه های ملکی در ماه های اخیر کاملا حس نموده اند؛ طوری که به شدت از محل افزایش قیمت زمین برای تعریف پروژه های جدید تحت فشار بوده اند. در واقع سازنده ها ناگزیر به خرید زمین با قیمت های بالا هستند و در نتیجه ناگزیر هستند قیمت گذاری آپارتمان های نوساز تکمیل شده قبلی را متناسب با افزایش هزینه های ساخت انجام دهند. این رویه در یک مقطع از تابستان و پاییز امسال حتی سبب شد گروهی از سازنده ها به کلی بازار مسکن را ترک نموده و از فروش واحدهای تکمیل شده خود منصرف شوند. در این مقطع زمانی قیمت زمین در اوج بوده و در نتیجه حاشیه سود سازنده ها با سطوح فعلی قیمت مسکن که سطح پایینی هم نیست، باز هم قابل توجه نبوده است و سازنده ها آغاز پروژه های جدید را از این بابت که بازار مسکن کشش افزایش قیمت دوباره متناسب با هزینه های جدید ساخت را ندارد، متوقف کردند. به این ترتیب افزایش نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در تابستان امسال به شکل بی سابقه ای توان ساخت را از فعالان بازار مسکن سلب کرد و حاشیه سود آنها را به شدت کاهش داد.

به گزارش دنیای اقتصاد، نسبت قیمت زمین و مسکن از اواخر دهه 70 تا سال 90 بسیار به یکدیگر نزدیک و سطح قیمت این دو تقریبا برابر بوده است. در نتیجه نسبت مذکور تا پیش از این اندکی کمتر یا بیشتر از یک بوده است. در دهه 70 میانگین این نسبت 8/ 0 و در دهه 80 نزدیک یک بوده است. در مدت سپری شده از دهه 90 نیز میانگین این نسبت 1/ 1 بوده اما اکنون به سطح بی سابقه بیش از 4/ 1 رسیده است. البته در دوره بلندمدت میزان تورم قیمت زمین همیشه 3 تا 4 درصد بیشتر از تورم مسکن بوده است، طوری که میانگین تورم سالانه مسکن در این سال ها حدود 21 تا 22 درصد اما میانگین تورم سالانه زمین 23 تا 24 درصد بوده است.در نتیجه این فرایند، در حال حاضر نقش زمین در تحولات بازار مسکن بسیار پررنگ شده و به نوعی به پررنگ ترین شرایط در دوره های گذشته رسیده است. تا پیش از این سه متغیر نرخ تورم عمومی، نوسان ارزی و انتظارات تورمی به عنوان متغیرهای بیرونی موثر بر بازار مسکن، نقش زیادی در نوسان قیمت مسکن ایفا می کرد اما اکنون متغیر قیمت زمین نیز همپای این متغیرها در بازار اثرگذار شده و روی میزان عرضه مسکن، قیمت فروش، تقاضای سرمایه ای خرید زمین و نیز میل به تخریب و مشارکت با سازنده از سمت مالک اثر سوء داشته است. در واقع افزایش شدید قیمت زمین نسبت به قیمت مسکن افکار سمت عرضه و سازنده ها را به شدت تحت تاثیر قرار داده و در چنین فضایی این پرسش برجسته شده که آینده قیمت زمین و مسکن با این وصف چه خواهد شد؟

اگر بخواهیم آینده قیمت مسکن را با نگاه به رابطه بلندمدت گذشته قیمت های زمین و مسکن رصد کنیم، با توجه به تحولاتی که در تابستان امسال در بازار زمین رخ داد و تحولاتی که در ماه های اخیر بازار مسکن را متاثر کرد، یک گزینه را می توان با احتمال وقوع بالا عنوان کرد؛ اینکه ممکن است این نسبت در پاییز نیز اندکی افزایش یافته باشد که پس از انعکاس آمارهای رسمی قابل اندازه گیری خواهد بود، اما در زمستان افزایش نسبت مذکور احتمالا متوقف خواهد شد و حتی ممکن است این نسبت اندکی کاهش یابد.البته تحقق این گمانه یعنی کاهش نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن به وسیله دو سناریو شدنی است. سناریوی اول کاهش قیمت زمین و سناریوی دوم افزایش قیمت مسکن است که در نهایت منجر به کاهش نسبت این دو خواهد شد.با توجه به شرایط اخیر بازار مسکن، هر دو سناریو به نوعی احتمال دارد و البته در عین حال احتمال وقوع هر دو سناریو نیز ضعیف است؛ چراکه کاهش قیمت زمین با توجه به اینکه تقاضای ساخت وجود دارد اما عرضه زمین و کلنگی در بازار بسیار محدود و اندک است، بعید به نظر می رسد و از سوی دیگر با توجه به اینکه دوره رونق معاملات مسکن را پشت سر گذاشته و در دوره رکود به سر می بریم و میزان معاملات در کف و حداقل ممکن واقع شده است، رشد قیمت مسکن نیز بعید است.

بنابراین احتمالا آنچه در فصل زمستان رخ خواهد داد، ترکیبی از هر دو سناریوی ذکر شده است؛ به این معنا که افزایش تند قیمت زمین احتمالا متوقف خواهد شد و قیمت مسکن نیز وارد فضای ریزنوسان افزایشی می گردد تا نسبت قیمت زمین به مسکن در نهایت قدری کاهش یابد. به گزارش دنیای اقتصاد، در طول 28 سال گذشته تغییرات قیمت زمین گاهی توام با تورم منفی بوده است؛ طوری که اغلب یک سال پس از رکود معاملات مسکن، قیمت زمین نیز کاهش یافته است. به عنوان مثال در سال 88 میانگین قیمت اسمی زمین 17 درصد کاهش یافت و در سال 93 نیز این قیمت با کاهش 14 درصدی روبه رو شد. بنابراین کاهش قیمت زمین در ماه های آینده و به شکل تدریجی می تواند محتمل باشد. اما در عین حال بعید به نظر می رسد شیب کاهش قیمت زمین به اندازه ای که در دوره های قبلی رکود مسکن تجربه شده، محقق گردد و احتمالا این شیب ملایم تر خواهد بود. نکته قابل توجه این است که تورم فصلی زمین در تابستان امسال 10 درصد بوده که در مقایسه با تورم فصلی بهار (تغییرات میانگین قیمت زمین در معاملات بهار 98 نسبت به زمستان 97) حدود 6 درصد کاهش یافته است. تغییرات فصلی معاملات نیز در تابستان نسبت به بهار کاهشی بوده و در نتیجه احتمال ادامه این فرایند به شکل منفی شدن تورم زمین نیز قابل طرح است.

این مطلب برایم مفید است

بلی

10 نفر این پست را پسندیده اند