هنگام خرید ملک به این نکته ها توجه کنید - مجله میهن 128

موقوفه بودن ملک

ازنکته های بسیار مهم حقوقی هنگام خرید خرید ملک آنالیز موقوفه بودن آن است .تصور بسیاری از مردم این است که املاک وقفی فقط درقالب حسینه، مدرسه، بیمارستان و امثال این ها است . اما باید بدانید بسیاری از املاک وقفی دراجاره و اختیاراشخاص برای کاربری های مسکونی یا تجاری قرار گرفته است. میزان املاک موقوفی درکشورما کم نیست و وقفی بودن املاک درنقاط مختلف کشور امری احتمال دارد.

به طورکلی معامله املاک وقفی جایز نیست و چنین املاکی ازنظر قانون قابل خرید و فروش نیستند. شایان ذکراست فقط حقوق مربوط به املاک وقفی درقالب هایی مانند صلح منافع و اجاره قابلیت انتقال به غیر را دارند و هیچ گاه خود زمین به مالکیت کسی در نخواهد آمد. انتقال منافع یا حقوق ملک وقفی هم باید با رعایت ضوابط مربوط به اموال موقوفه انجام شود. آنالیز موقوفی بودن یا نبودن ملک با مراجعه و استعلام از سازمان اوقاف تعیین می شود.

ورثه ای بودن ملک

اگر مورد معامله ازطریق ارث به فروشنده رسیده باشد ،هنگام عقد قرارداد افزون براسناد ملک، مدارک زیر باید رویت شود:

• گواهی انحصار وراثت
• مفاصا حساب مالیات بر ارث ملک
• آنالیز اسناد ملک
• اولین ومهمترین گام در آنالیز و ارزیابی حقوقی ملک، آنالیز اسناد مربوط به ملک است. اسناد ملک، نشان دهنده بسیاری از واقعیت هایی است که ممکن است مالکان آن را پنهان نمایند و یا ازآن بی خبر باشند. هنگام خرید حتما به مندرجات اسناد ملک توجه کنید.

مهمترین اسنادی که باید آنالیز کنید عبارتند از سند مالکیت ملک که ممکن است به صورت تک برگ و یا دفترچه ای باشد، سند قطعی غیر منقول که اصطلاحا به آن بنچاق هم گفته می شود، گواهی پایانکار ملک و صورت مجلس تفکیکی؛ مهمترین نکاتی که در این اسناد باید مورد آنالیز قرارگیرد عبارت است از : مساحت ملک، موقعیت ملک، آخرین مالکان، تعیینات توابع ملک مثل پارکینگ، انباری و انشعابات، میزان سهم فروشنده درملک، محدودیت های احتمالی نقل و انتقال مثل در رهن بودن و در نهایت حقوق اشخاص دیگر در ملک؛ نکته بسیار مهم این است که حتما این آنالیز با رویت اصل اسناد انجام شود و به کپی اسناد اکتفا نکنید.

آنالیز در رهن بودن ملک

درصورتی که ملکی دررهن باشد امکان انتقال آن به خریدار وجود ندارد و درواقع معامله چنین املاکی غیرقانونی است و تا زمانی که ملک از رهن خارج نشده یا رضایت و اجازه مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) گرفته نشده، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار میسر نیست. اگر ملکی در رهن باشد با مراجعه به سند رسمی می توانید این مطلب را متوجه شوید زیرا دررهن بودن ملک در سند رسمی درج می شود.

آنالیز توقیف بودن ملک

اگر می خواهید ملکی که می خرید بدون مشکل به نام شما شود، باید به دقت در خصوص موانع انتقال رسمی ملک آنالیز کنید. موانع قانونی در انتقال رسمی ملک، بسیارند اما یکی از شایع ترین موانع که به نفع اشخاص ثالث، از انتقال سند جلوگیری می نماید، بازداشت ملک است؛

ممکن است ملک براساس دستوردادگاه و یا اجراییه اداره اجرای ثبت، درتوقیف باشد. معامله چنین املاکی غیرقانونی است و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان برطرف توقیف وجود ندارد. همانگونه که قبلا گفته شد، تنها راه احراز بازداشت نبودن ملک، استعلام از اداره ثبت اسناد مربوطه است.

آنالیز حقوق و منافع دیگران در ملک

ممکن است اشخاص ثالث به نحوی نسبت به ملک ،حقوقی داشته باشند که این حقوق مخل بهره برداری کامل خریدار از ملک باشد. به عنوان مثال ممکن است شخصی نسبت به ملک دارای حق انتفاع باشد، به این معنا که حق سکونت و بهره برداری از ملک را داشته باشد. همچنین یکی از صورت های حقوق اشخاص ثالث نسبت به ملک، حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه در خصوص املاک تجاری باشد.

برای این که دچار چنین مسائلی نشویم، باید درمورد حقوق راجع به ملک آنالیز کامل به عمل آید. بخشی ازاین آنالیز به وسیله سند ودقت درمتن رسمی ملک انجام می شود. افزون براین استعلام از اداره ثبت اسناد نیزمی تواند دراین مورد بسیار مفید باشد. همچنین شما می توانید با بازدید از ملک و اینکه ملک در تصرف چه کسی است و پرس و جو از همسایگان دراین باره بسیاری از ابهامات را برطرف کنید.

آنالیز طرح های عمرانی شهری

یکی دیگر از موارد مهم درخرید ملک، توجه به طرح های عمرانی شهری است. بعضی از ملک های شهری، ممکن است در مسیرطرح های عمرانی دولت و شهرداری قرارداشته باشند. چنین ملک هایی اگرچه قابل نقل و انتقال و معامله هستند ولی مالک درنهایت می بایست در برابردریافت مبلغی که معمولاً پائین ترازارزش معاملاتی آن است ملک را به دولت و یا شهرداری واگذار نماید، بنابراین ارزش این دسته از املاک پائین تر از سایر املاک هستند.

قرارداشتن ملک در طرح های عمرانی دولت و شهرداری های در پرونده ثبتی ملک منعکس نمی شود و برای اطمینان در این باره تحقیق ازخبرگان محلی و پرس و جو ازشهرداری منطقه ملک است.

استعلام آخرین شرایط ثبتی ملک

بیشتراملاک واقع درشهرها، به ثبت رسمی رسیده اند و برای آن ها سند مالکیت رسمی صادر شده است. همچنین تمام معاملات راجع به املاک نیز دردفاتراسناد رسمی ثبت می شود و دفاتراسناد رسمی خلاصه معامله را به اداره ثبت اسناد محل گزارش می نمایند.

از نظرقانون ثبت، شخصی مالک ملک محسوب می شود که در اداره ثبت، ملک به نام او شده باشد. بنابراین درهرگونه نقل و انتقال ملک به صورت رسمی، فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد و علاوه بر این هیچ گونه مانعی هم برای انتقال مالکیت وجود نداشته باشد.

تنها راه اطمینان ازاین موضوع، آنالیز آخرین شرایط ثبتی ملک ازطریق استعلام دفاتر اسناد رسمی است.آخرین مالک رسمی ملک و بازداشت بودن یا نبودن ملک و نیزبعضی محدودیت های احتمالی انتقال رسمی درپاسخ اداره ثبت اسناد واملاک منعکس می شود. پیشنهاد می شود قبل از امضای مبایعه نامه و یا پیش از مبادله پول، استعلام ثبت به عمل آید.

تحقیق محلی ملک

با تحقیق ازاهالی و ساکنان و مجاوران وحتی بنگاه های معاملات ملکی محل وقوع ملک از مالکیت و بلامعارض بودن و احیانا مسائل ناپیدای ملک مطلع شوید. ضمن مراجعه به شهرداری، دارایی و سایرارگان ها، تا حدامکان از شرایط ملک ونداشتن عقب نشینی و بدهی های مالیاتی و … با خبر شوید. چنانچه فروشنده به وکالت از طرف مالک اقدام می نماید می بایست گواهی ازدفترخانه تنظیم نماینده سند وکالت ارایه کند مبنی براینکه این وکالت همچنان معتبراست .

چنانچه ملک در تصرف مستاجر و یا هرشخص دیگری است از متصرف در خصوص چگونگی توافقش با فروشنده درموردتخلیه سوال کنید